財(cái)聯(lián)社4月4日訊（編輯 牛占林）美聯(lián)儲(chǔ)激進(jìn)加息周期引爆了銀行業(yè)危機(jī)，數(shù)家銀行已經(jīng)因擠兌而倒閉。分析師指出，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)極有可能是“下一顆要爆的雷”。

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據(jù)悉，黑石集團(tuán)700億美元房地產(chǎn)投資信托基金(BREIT)在3月份收到了更多的贖回請(qǐng)求，而這家投資公司已連續(xù)第五個(gè)月限制贖回。周一美股盤(pán)中，黑石集團(tuán)股價(jià)跌逾5%。

黑石周一在一封信中表示：“在市場(chǎng)巨大波動(dòng)和廣泛金融壓力下，持有人3月份要求從BREIT中贖回45億美元。而B(niǎo)REIT將允許提取約6.66億美元，約占贖回金額的15%。”

BREIT是一個(gè)非交易性的房地產(chǎn)投資信托基金，目前資產(chǎn)凈值總額為710億美元，近年來(lái)一直是黑石集團(tuán)最大的增長(zhǎng)引擎之一。該基金幫助這家私募股權(quán)投資公司吸引了一類新的投資者，他們可能沒(méi)有足夠的財(cái)富投資于其傳統(tǒng)基金，但希望獲得私人資產(chǎn)。

為了緩解資金贖回壓力，黑石設(shè)置了5%的季度贖回上限，每月最多贖回2%的份額，以防止其持有的非流動(dòng)性房地產(chǎn)被拋售，這種做法被稱為閘門(mén)機(jī)制(gating)。

而在今年2月份，客戶試圖贖回39億美元。BREIT在1月和2月已經(jīng)達(dá)到了2%的月度限額，使投資者在3月的退出途徑更加狹窄。

黑石一位發(fā)言人指出，該基金的表現(xiàn)是積極的，并表示3月份的贖回量比1月份的峰值低16%，當(dāng)時(shí)投資者要求提取超50億美元。

然而，如果利率繼續(xù)上升，4月份的贖回潮很可能會(huì)繼續(xù)。投資者也在尋求降低自己的風(fēng)險(xiǎn)敞口，房地產(chǎn)行業(yè)面臨壓力。

BREIT約80%的資產(chǎn)位于公寓和倉(cāng)庫(kù)，這是近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最強(qiáng)勁的兩個(gè)領(lǐng)域。去年12月，該信托基金首次受到贖回限制的沖擊。

黑石的閘門(mén)機(jī)制有效限制了“擠兌”風(fēng)險(xiǎn)，否則其BREIT極有可能像硅谷銀行那樣光速倒下。

繼續(xù)限制贖回

該公司表示，BREIT將保留限制贖回以防止大規(guī)模資金外流的權(quán)利，這種機(jī)制旨在防止流動(dòng)性錯(cuò)配，并使長(zhǎng)期股東的利益最大化。事實(shí)上，自11月30日以來(lái)，BREIT已向贖回客戶支付了近50億美元的資金。

人們之所以感到擔(dān)憂并爭(zhēng)相退出，原因之一是商業(yè)房地產(chǎn)可能成為繼地區(qū)性銀行業(yè)危機(jī)之后的下一個(gè)動(dòng)蕩領(lǐng)域。

Keefe, Bruyette & Woods分析師周一的一份報(bào)告顯示，由于投資者對(duì)房地產(chǎn)趨勢(shì)的擔(dān)憂日益加劇，要求撤資的客戶數(shù)量可能會(huì)保持在高位。分析師們寫(xiě)道，與此同時(shí)，投資者發(fā)現(xiàn)了更有吸引力的行業(yè)可以配置資金，這也可能導(dǎo)致贖回請(qǐng)求上升。

關(guān)于黑石的房地產(chǎn)投資，黑石首席執(zhí)行官蘇世民近日表示，黑石的房地產(chǎn)投資狀況良好，并指出該公司已大幅削減寫(xiě)字樓投資，而倉(cāng)庫(kù)等其他市場(chǎng)表現(xiàn)良好。

蘇世民指出，黑石看到經(jīng)濟(jì)確實(shí)在放緩，導(dǎo)致資產(chǎn)估值承壓。美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)資產(chǎn)估值構(gòu)成壓力是合乎邏輯的，而這也可能為黑石提供買(mǎi)入機(jī)會(huì)，將會(huì)有合適的時(shí)機(jī)部署資金。

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