購(gòu)物中心行業(yè)市場(chǎng)到底多大?消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施包含購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等項(xiàng)目，我們看到當(dāng)下的百貨商場(chǎng) 與購(gòu)物中心的邊界正在逐漸淡化，因此我們參考大眾點(diǎn)評(píng)和贏商網(wǎng)數(shù)據(jù)，以百貨商場(chǎng)+購(gòu) 物中心為泛購(gòu)物中心(后續(xù)簡(jiǎn)稱購(gòu)物中心)，并從供需兩側(cè)構(gòu)建另類數(shù)據(jù)指標(biāo)。

購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)行業(yè)有著較高的組織化程度，是業(yè)態(tài)不同的商店群和功能各異的文化、娛樂(lè)、金融、服務(wù)、會(huì)展等設(shè)施以一種全新的方式有計(jì)劃地聚集在一起。它通常以零售業(yè)為主體。與自發(fā)形成的商業(yè)街相比。購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)行業(yè)在其開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理中，均是作為一個(gè)單體來(lái)操作：一般是物業(yè)公司建樓、出租場(chǎng)地，專業(yè)商業(yè)管理公司實(shí)行統(tǒng)一招租、管理、促銷，承租戶分散經(jīng)營(yíng)。那么，未來(lái)國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)行業(yè)市場(chǎng)前景及現(xiàn)狀如何?

中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2022-2027年中國(guó)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研與趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》分析顯示

【資料圖】

購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)行業(yè)分析

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入 C-REITs 試點(diǎn)，購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)可發(fā)行 REITs。 2023 年 3 月 24 日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs) 常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，明確指出“研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新 消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs”。參考美、日、 新加坡等地 REITs 市場(chǎng)，中國(guó)或?qū)⒂瓉?lái)超千億市值消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 市場(chǎng)。

我國(guó)購(gòu)物中心增速過(guò)一倍，一線城市購(gòu)物中心紛紛上馬，二、三線城市也不甘落后，各地購(gòu)物中心如雨后春筍。從城市選擇和商圈進(jìn)駐上來(lái)看，前十年60%的購(gòu)物中心集中在四個(gè)一線城市，購(gòu)物中心建設(shè)這五年間二線城市購(gòu)物中心開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展期，入市占比是一線城市的2倍，進(jìn)入二線城市購(gòu)物中心占比超過(guò)70%。

購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)除傳統(tǒng)百貨、超市及影院外，購(gòu)物中心引進(jìn)主力商家的類型愈加多元化，各類中型業(yè)態(tài)成為購(gòu)物中心吸客的新手段，兒童游樂(lè)體驗(yàn)館、家居生活集合店、精品超市成為去傳統(tǒng)百超后的新主力商家。

數(shù)據(jù)顯示，目前，最新擬開(kāi)業(yè)時(shí)間的購(gòu)物中心約1200家。而歷年全國(guó)購(gòu)物中心年開(kāi)業(yè)率基本在55%上下，但因疫情延遲的項(xiàng)目今年開(kāi)業(yè)概率理應(yīng)大于歷年開(kāi)業(yè)率，所以在疫情穩(wěn)定前提下，購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)至少能開(kāi)出700家，新增體量約6000萬(wàn)平方米。

隨著年輕消費(fèi)群體的崛起，年輕人正在成為購(gòu)物中心的消費(fèi)主力。因此，如何吸引年輕人成為購(gòu)物中心行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

為了吸引年輕人，很多購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)企業(yè)都在費(fèi)盡心思打造新奇潮酷的體驗(yàn)場(chǎng)景。不過(guò)，購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)行業(yè)在強(qiáng)化體驗(yàn)的同時(shí)如何保持消費(fèi)同步增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)和消費(fèi)的平衡，對(duì)于很多購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)依然是一大挑戰(zhàn)。

全國(guó)開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心為157個(gè)(體量≥2萬(wàn)平方米)，總體量為1322.19萬(wàn)平方米。從已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)時(shí)間來(lái)看，基本集中在受疫情影響較小的幾個(gè)月，社會(huì)活動(dòng)逐漸恢復(fù)后，開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)行業(yè)數(shù)量和體量呈現(xiàn)增長(zhǎng)狀態(tài)，9月數(shù)量和體量均達(dá)到前三季度最高。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)商場(chǎng)計(jì)劃開(kāi)業(yè)數(shù)量超過(guò)1000座。其中華東是重點(diǎn)區(qū)域，開(kāi)業(yè)數(shù)量達(dá)347座，占全國(guó)34.22%，購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)行業(yè)規(guī)模在5-10萬(wàn)平方的商場(chǎng)依舊是主力。從計(jì)劃開(kāi)業(yè)的城市分布上看，一二線城市依舊是購(gòu)物中心的集中地。一線城市由于商業(yè)設(shè)施完善和拿地成本高，計(jì)劃新開(kāi)數(shù)量開(kāi)始放緩。

購(gòu)物中心是實(shí)體商業(yè)的主體力量，能最大程度反映實(shí)體商業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。受全國(guó)消費(fèi)意愿影響，全國(guó)購(gòu)物中心空置率略高于2018年，達(dá)到9.6%。2020年由于受新冠肺炎疫情影響，實(shí)體零售商業(yè)已受震蕩，品牌閉店潮暗涌，購(gòu)物中心空置率風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)高位，租金收入下行壓力明顯。購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)行業(yè)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)突出，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

人均購(gòu)物中心商業(yè)面積已接近日本水平，據(jù)贏商網(wǎng)、中國(guó)統(tǒng)計(jì)局地?cái)?shù)據(jù)，中國(guó)人均購(gòu) 物中心商業(yè)面積于 2022 年末達(dá) 0.40 平方米/人，接近日本、新加坡、新西蘭、英國(guó)水平， 超過(guò)德國(guó)同期水平，根據(jù)贏商網(wǎng)顯示的將于 2023 年開(kāi)業(yè)的各購(gòu)物中心商業(yè)面積，結(jié)合全 國(guó)人口數(shù)量，我們計(jì)算得中國(guó)人均購(gòu)物中心商業(yè)面積將于 2023 年末達(dá) 0.47 平方米/人。據(jù) 國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)及澳大利亞購(gòu)物中心協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，國(guó)外重點(diǎn)國(guó)家中，美國(guó)、澳大利亞人均 購(gòu)物中心商業(yè)面積較高，分別達(dá) 2.15、1.06 平方米/人，日本、新加坡、新西蘭等地人均 購(gòu)物中心商業(yè)面積相對(duì)較低，分別為 0.41、0.54、0.50 平方米/人。

購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)行業(yè)市場(chǎng)前景分析

購(gòu)物中心是連接多種消費(fèi)場(chǎng)景與消費(fèi)群體的綜合性平臺(tái)業(yè)態(tài)，中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)定義 購(gòu)物中心為：“由不同類型的零售、餐飲、休閑娛樂(lè)及提供其他服務(wù)的商鋪按照統(tǒng)一規(guī)劃， 在一個(gè)相對(duì)固定的建筑空間或區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。”。我們認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)， 最為核心的是其面向的消費(fèi)者社群和其自身的商管能力。購(gòu)物中心所針對(duì)的消費(fèi)者群體的 消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿是未來(lái)購(gòu)物中心發(fā)展的基石，而消費(fèi)意愿隨著消費(fèi)能力的提升會(huì)發(fā)生 消費(fèi)方向的變化。購(gòu)物中心自身的商管能力包括其招商、運(yùn)營(yíng)兩方面，其中招商決定了其 所提供的業(yè)態(tài)能否更好地滿足對(duì)應(yīng)消費(fèi)者群體的消費(fèi)方向，而運(yùn)營(yíng)則是決定了購(gòu)物中心能 否吸引更多的客流、能否提升從客流向銷售額的轉(zhuǎn)化比例。

購(gòu)物中心具備一定的標(biāo)準(zhǔn)性，一線、準(zhǔn)一線、二線、三線城市購(gòu)物中心內(nèi)各業(yè)態(tài)的布 局比例相對(duì)接近。截至 2023 年 3 月末，上述全國(guó) 280 個(gè)地級(jí)市擁有的 7373 個(gè)購(gòu)物中心 中，零售、餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)隨城市能級(jí)的提升而呈現(xiàn)占比的差異化，零售業(yè)占比隨城 市能級(jí)的提升而逐漸下降，一線城市內(nèi)的零售業(yè)占比為 41.5%，較四線城市下降 3.4 個(gè)百 分點(diǎn);而休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)隨城市能級(jí)的提升而逐漸提升，一線城市的休閑娛樂(lè)業(yè)占比為 9.2%， 較四線城市提升了 1.1 ppts。

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